房子質(zhì)保期已過、出現(xiàn)質(zhì)量問題誰來負責(zé)？

 

合昌檢測技術(shù)有限公司擁有CMA、CNAS國家驗收資質(zhì)。

 

過保整改，到底誰負責(zé)？

甲方公司將廣場壹號的土建、水電安裝工程發(fā)包給乙方公司施工。工程交付后因屋頂琉璃瓦出現(xiàn)大面積脫落，多次造成業(yè)主車輛、周邊房屋嚴(yán)重損害。

 

甲方遂找到乙方公司商量解決，要求乙方公司進行維修整改。乙方公司以超過保修期為由，拒絕維修。溝通無果，甲方向法院提起了訴訟。
雙方主要爭議：工程已過兩年保修期，施工單位是否還需要承擔(dān)返工、維修責(zé)任？

 

 

交付時已存在質(zhì)量缺陷，施工單位仍會承責(zé)

 

一審審理過程中法院對屋頂琉璃瓦脫落原因進行司法鑒定，司法鑒定結(jié)果顯示施工單位交付前施工做法不符合設(shè)計施工要求。

 

鑒定意見具體為：屋面琉璃瓦鋪裝施工實際做法不符合設(shè)計要求，施工實際做法不當(dāng)，造成琉璃瓦下部形成架空空間，且琉璃瓦與臥瓦層有效黏結(jié)面積過小，黏結(jié)性能弱，致使琉璃瓦本身自重和臥瓦砂漿黏結(jié)力不足以抵抗風(fēng)力壓力差而被風(fēng)力掀起脫落。

 

因此，乙方公司在交付前的施工就不符合設(shè)計施工要求，實際交付的房屋不符合合同約定的交付質(zhì)量要求，即便經(jīng)過竣工驗收，也應(yīng)承擔(dān)返工、維修責(zé)任。

 

 

法院判決：乙方公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返工、修理義務(wù)，并賠償鑒定費損失。

 

 

工程質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任不受保修期限制

 

 

保修責(zé)任是指：施工單位應(yīng)對，處于保修期內(nèi)的工程，因正常使用或自然折損所產(chǎn)生的質(zhì)量缺陷所承擔(dān)的質(zhì)量修復(fù)責(zé)任，在工程交付時該質(zhì)量缺陷并不存在。保修期滿，施工單位保修責(zé)任解除。

 

但若施工單位交付的工程在交付時就不符合質(zhì)量要求，則該質(zhì)量缺陷并非產(chǎn)生于保修期，不受保修期限制，施工單位此時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任為工程質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

 

開發(fā)商應(yīng)及時檢驗工程質(zhì)量并反饋缺陷

 

開發(fā)商及時對工程質(zhì)量進行檢驗并在約定期限或合理期限內(nèi)將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題反饋給施工單位屬開發(fā)商的法定義務(wù)，若開發(fā)商在合理期限內(nèi)（一般為缺陷責(zé)任期）或自接收工程之日起二年內(nèi)未通知施工單位該質(zhì)量缺陷的，根據(jù)《民法典》好六百二十一條規(guī)定，該工程可能被視為質(zhì)量符合約定，即便該工程缺陷產(chǎn)生于交付前。

 

交付時隱瞞的質(zhì)量缺陷不受檢驗期限制

 

在施工單位知道或應(yīng)當(dāng)知道交付工程存在質(zhì)量缺陷而不予告知的，該質(zhì)量缺陷的修復(fù)責(zé)任不受發(fā)包人檢驗期限制，也不受保修期限制。

 

如開篇提到的案例，工程在交付前就存在質(zhì)量瑕疵且施工單位，明知乙方承擔(dān)的維修義務(wù)并不受保修期的限制，保修期過施工單位仍需承擔(dān)返工、修復(fù)責(zé)任。

 

促成本案結(jié)果的關(guān)鍵——證明施工單位明知交付前工程存在瑕疵

不妨大膽延伸一下

還有哪些點可以證明交付前就有瑕疵？

 

1、不按設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工；

2、擅自修改工程設(shè)計；

3、偷工減料；

4、使用不合格的材料、構(gòu)配件、設(shè)備；

5、施工工藝、施工工序不符合國家規(guī)范或行業(yè)技術(shù)規(guī)范；

……（一般為施工單位存在主觀故意）

 

作為建設(shè)單位，我們應(yīng)全面盡到發(fā)包人應(yīng)盡的質(zhì)量管理責(zé)任，并盡好大限度地管理好工程修復(fù)成本，將工程質(zhì)量風(fēng)險防范意識貫穿于整個工程管理流程。

 

具體措施，法務(wù)提醒如下

 

（1）招投標(biāo)階段

對施工單位嚴(yán)格審查，確保中標(biāo)的施工單位有相應(yīng)的施工能力及資金能力，具備相應(yīng)的技術(shù)管理人員。專業(yè)分包工程質(zhì)量管理應(yīng)盡量確保納入總包管理范圍。

（2）簽約階段

將技術(shù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定清楚、明確，并經(jīng)施工單位蓋章確認后作為合同重要組成部分，妥善保存技術(shù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的交付、簽收憑證。

 

（3）施工階段

連同監(jiān)理單位及時對施工圖紙進行技術(shù)交底。若施工過程中發(fā)生施工設(shè)計、工藝、材料變更，應(yīng)書面通知施工單位并做好交付記錄。

 

對施工單位進場材料及時進行檢驗，不合格材料嚴(yán)禁進場。對監(jiān)理單位在施工過程中反映的工程質(zhì)量問題應(yīng)監(jiān)督施工單位及時整改。

 

（4）竣工驗收階段

做好審慎地檢驗、檢查義務(wù)。將書面資料、影像資料與工程實物進行對照，就施工過程已暴露的問題進行一一復(fù)核，未暴露的問題進行全面披露，確保全部質(zhì)量問題在交付之前整改完畢。

 

發(fā)包人、設(shè)計、勘察、監(jiān)理應(yīng)就工程是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及要求獨立發(fā)表意見。

 

（5）保修階段

保修期內(nèi)應(yīng)準(zhǔn)確分析判斷產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因及責(zé)任，對屬于施工單位原因應(yīng)要求其按發(fā)包人確認的維修方案或要求進行施工，督促其使用合格材料或正確工藝、工序，確保修復(fù)的工程質(zhì)量合格。

 

保修期滿后發(fā)生質(zhì)量問題的，應(yīng)核實是否因施工單位不按圖施工、使用不合格材料或錯誤施工工藝所致，若屬于該情形仍可要求施工單位承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任并依據(jù)合同約定追究其違約責(zé)任。

 

法律規(guī)定

 

《建筑法》好六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

 

《民法典》好六百二十一條：“當(dāng)事人約定檢驗期限的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期限內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人…… 買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自收到標(biāo)的物之日起二年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定；但是，對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該二年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。”

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合昌檢測 一直致力于政府采購事業(yè)，是全國率先開展政府采購好三方檢驗、驗收、評價機構(gòu)之一。秉承政府采購驗收公開、公平、公正、廉潔、高效的方針政策，在政府采購項目中擁有獨立、廉正、專業(yè)、便捷和高效的良好口碑。驗收類型工程類建筑物、市政建設(shè)工程、環(huán)保及綠化工程、水利及防洪工程、交通運輸工程、油氣工程、電力工程、電信工程、修繕及裝飾工程、系統(tǒng)集成及網(wǎng)絡(luò)工程和其他各類工程等。

河南合昌檢測技術(shù)有限公司，成立于2018年的12月21日，坐落在美麗的鐵路交通樞紐中心城市鄭州，在國家定義以制造經(jīng)濟為主要經(jīng)濟主體的背景下，合昌檢測，獲得中國認證認可委員會認可的CMA和中國合格評定國家認可中心CNAS認可的資質(zhì)能力范疇，以CMA和CNAS的嚴(yán)格軌道管控標(biāo)準(zhǔn)和運維流程來嚴(yán)格要求自己。